Geoeconomia

Escriturar la casa por menos de lo que realmente se pagó es más común de lo que se piensa. Es una decisión que la mayoría de las personas toma en búsqueda de lograr pagar menos impuestos. Al firmar una compraventa de cualquier inmueble generalmente se solicita el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Este es un pago que se hace a Hacienda que debe asumir el comprador y tiene un valor aproximado de 5 a 10%.

Pero también el vendedor se beneficia, ya que el pago por concepto de ganancia patrimonial es menor. Es decir, cuando esta persona deba realizar su próxima declaración patrimonial deberá mencionar cuánto gano con esa reciente venta. El cálculo generalmente se hace teniendo en cuenta un porcentaje que oscila entre el 18 al 25% según sea el caso.

Además, al importe se le resta el total pagado por la propiedad cuando se compró. También se resta el total de todos los gastos que se generaron durante el proceso de compra. El resultado final es la ganancia patrimonial obtenida de la venta, es decir lo que realmente se ha ganado. Es por ello que es necesario prestar los gastos previos. De este total se estima el porcentaje a pagar a Hacienda dependiendo del importe de la ganancia.

¿Qué va a pasar con los vendedores que escrituraron por un importe inferior al pagado?

Debido a la crisis económica que ha generado la pandemia en los últimos meses, ha habido un aumento en la venta de inmuebles familiares. La economía de las familias se ha tambaleado debido a la dificultad de generar ingresos fijos durante este período. Ahora bien, los dueños que compraron su vivienda antes de la crisis y que escriturar un sus propiedades por un importe inferior al pagado, se están arrepintiendo de su decisión

La diferencia de los precios de las propiedades ha cambiado drásticamente en la última década. Si alguien hizo una compra hace diez años, se va a dar cuenta de que los precios actuales superan a los que figuran en sus documentos. Pongamos el siguiente ejemplo, se compró una casa a 150.000€ hace 10 años y en los documentos dice que el precio fue de 70.000€. Ahora bien, la misma propiedad actualmente se vende a 100.000€, este estimado se hace teniendo en cuenta la crisis y que además es su precio real.

Desde el punto de vista tributario para realizar los cálculos se toma en cuenta el precio de venta actual y también el valor declarado en las escrituras de compra. Por lo tanto, citando el ejemplo anterior, en este caso la ganancia es de aproximadamente 24.000€, dependiendo del porcentaje que utiliza Hacienda en ese momento. Significa que el vendedor pierde dinero con la venta porque deberá abonar dinero propio a este monto.

Por lo tanto, al pactar con el vendedor escriturar la vivienda por menos de lo que se va a pagar por ella no siempre es una buena decisión. Quizás en un principio proporcione la ventaja de pagar menos por el impuesto, pero posteriormente cuando se trate de vender la misma propiedad va a ser un problema.

¿Cómo probar que se ha pagado un importe superior al escriturado?

El impuesto de plusvalía municipal es el mayor problema para quienes han decidido escriturar por menos de lo que han pagado. Actualmente el Tribunal Constitucional declara inconstitucional el impuesto en las transmisiones en pérdidas. Estos afecta a los vendedores que no incluyeron en los documentos de la propiedad el precio real pagado y en cambio uno inferior. Se darán cuenta de la gran diferencia que hay entre el valor de transmisión y el de adquisición.

El TSJ de Madrid recientemente atendió un caso que tomaba en cuenta las pruebas aportadas por un vendedor, para poder acreditar cuál fue el precio de compra real. Se presentó un contrato de arras donde figura pago de una cantidad. También el solicitante presentó evidencias de las transferencias bancarias, copias de los cheques nominativos, correos electrónicos e incluso préstamos del préstamo hipotecario

En casos como éstos tendrán mayor valor los documentos públicos frente a los documentos privados. Según el Código Civil tienen un valor probatorio pero entre las partes que los firmaron. Por ello, el tribunal ha declarado que de todos los documentos aportados, el préstamo hipotecario evidencia que la ganancia obtenida no se destinó íntegramente a la adquisición de la vivienda.

Este ejemplo sirve para comprender que ante un tribunal es difícil acreditar el pago de un importe que es superior al consignado en los documentos de compraventa. El problema surge porque no se quiere declarar la existencia de dicho acuerdo, el cual se hace de forma privada. En la mayoría de los casos se tratará de eliminar cualquier rastro y no se cuenta con documentos públicos que los demuestren.